Segregación y agrupación de fincas

Home ServicesSegregación y agrupación de fincas

Segregación y agrupación de fincas

La modificación de fincas: Segregación, división, agrupación y agregación.

Una finca registral puede aumentar o disminuir su cabida si se le añade o se le resta superficie. Los cambios en la configuración originaria de una finca se producen principalmente por una segregación de una porción de la finca inscrita, por una agrupación de una finca inscrita con otra, por una agregación de una finca o porción de finca a una finca inscrita, y por una división de finca en fincas registrales independientes.

images

 

 

 

 

 

Todas estas modificaciones de fincas tienen que ser realizadas por el titular registral de la finca. Si la finca es ganancial pero la finca está inscrita a nombre de un solo de los cónyuges la modificación puede hacerla sólo el cónyuge titular.

REQUISITOS
Los requisitos derivan principalmente del cumplimiento de tres normas:
  • Los estatutos de la comunidad de propietarios
  • La normativa urbanística municipal
  • La normativa de vivienda

segregar

 

 

 

 

 

LA SEGREGACIÓN:

Es la modificación de finca que consiste en separar de la finca originaria una porción para que constituya finca independiente.

La segregación y la división son operaciones de modificación de fincas muy semejantes. En la división las fincas resultantes son más de una y no hay finca resto. La opción entre una y otra dependerá de las circunstancias. En principio hay que optar por la segregación por razón del Impuesto de Actos Jurídicos Documentado que grava al 1 por ciento la modificación de finca. En la segregación el impuesto recae sólo sobre la finca segregada, y en la división el impuesto recae sobre toda la finca. Pero cuando la finca resto en realidad se compone de parcelas discontinuas la solución más adecuada es la división.

Sólo se puede segregar una porción de finca, ya sea rustica o urbana, siempre que se tenga licencia municipal de segregación o declaración de su innecesaridad. La licencia de segregación tiene una validez de tres meses.

LA DIVISIÓN.

segregacion-de-vivienda-en-dos

La división es la modificación de una finca  en otras que resultan de su fragmentación o reparto. De una finca matriz, surgen nuevas fincas que se inscribirán como fincas nuevas y bajo un número diferente.
La DIVISIÓN HORIZONTAL es un acto documentado en título público, mediante el cual se divide un inmueble en varias y distintas fincas registrales independientes, con asignación a cada una de ellas de un coeficiente de copropiedad o participación en el total del inmueble. Posteriormente se inscriben en el Registro de la Propiedad como fincas independientes.
Siendo necesario aportar licencia municipal de segregación.

La legislación urbanística prohíbe la división de fincas rústicas que den lugar a núcleos de población. Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística en fincas rústicas aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente.

LA AGRUPACIÓN:

La agrupación resulta de la fusión de dos o más fincas registrales que se reúnen para formar una nueva. El gravamen de IAJD también es del uno por ciento. Puede agruparse fincas de distintos propietarios o con distinto carácter, es decir fincas que sean gananciales de los cónyuges con fincas privativas de uno sólo de ellos, en estos casos de debe precisar en la agrupación el porcentaje de participación de cada agrupante en la finca resultante de la agrupación. Así si A y B aportan cada una finca de 500 metros en la finca agrupada se constituye un pro indiviso del 50 por ciento. También cabe la posibilidad de agrupar fincas que no sean colindantes que tengan una finalidad común de explotación.

LA AGREGACIÓN:

La agregación supone añadir a una finca inscrita una finca o porción segregada de otra finca. La agregación consiste en sumar varias fincas, o porciones de éstas  (previamente segregadas), que se incorporan a la finca absorbente, estando ésta y aquellas inscritas.

La finca que se agrega, o la suma de las fincas que se agreguen, no pueden ser superiores a la quinta parte de la finca receptora de la agregación.

En todo caso, la finca absorbente, con la nueva descripción, no abre folio nuevo; es decir, no forma finca registral nueva.